Kosten für Sanierungs- und Reparaturkosten, die du als Vermieter trägst, kannst du grundsätzlich als Werbungskosten steuerlich geltend machen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Bei hohen Beträgen (eine absolute Betragsgrenze gibt es hier nicht) hast du ein Wahlrecht, sie entweder im Zahlungsjahr komplett abzusetzen oder auf bis zu 5 Jahre zu verteilen (§ 82b Abs. 1 EStDV). Ein Sofortabzug gibt dir schnell Liquidität in Form einer niedrigeren Einkommensteuer im Jahr der Zahlung. Die Verteilung dagegen bringt dir steuerliche Vorteile, wenn sich dabei je nach Höhe deines Einkommens der progressive Einkommensteuertarif auswirken kann.
Wenn du als Vermieter Aufträge an Handwerksunternehmen im Ausland vergibst, achte unbedingt auf diese 2 Steuerfallen.
Steuerfalle 1: Umkehr der Steuerschuldnerschaft (Reverse Charge)
Beauftragst du einen ausländischen Handwerksbetrieb mit einer Bauleistung an deinem inländischen Vermietungsobjekt, gilt § 13b UStG: Du als Leistungsempfänger schuldest die Umsatzsteuer in Höhe von 19 %, wenn du Unternehmer im Sinne des § 2 UStG bist. Das ist bereits der Fall, wenn du steuerbare Umsätze erzielst – also selbst bei steuerfreien Vermietungseinnahmen. Du kannst keinen Vorsteuerabzug beanspruchen (§ 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG), weil deine Vermietungsumsätze nicht zum Vorsteuerabzug berechtigen. Damit verteuert sich das vermeintliche Nettoangebot (z. B. 30.000 €) effektiv um 19 % (5.700 €).